La firma del presidente al amparo de la ley de transformación del derecho de usufructo perpetuo de los terrenos urbanizados con fines habitacionales en derecho a la propiedad de la tierra confirmó lo dicho durante años. A partir del 1 de enero de 2019, los propietarios de apartamentos en bloques de viviendas y viviendas unifamiliares construidas en terrenos puestos en usufructo perpetuo finalmente se convirtieron en sus propietarios. ¿Qué es el usufructo perpetuo y cómo ha cambiado la situación de los vecinos con la llegada del nuevo año?
¿Qué es el usufructo perpetuo?
El usufructo perpetuo es uno de los tres tipos de derechos de propiedad, además de los derechos de propiedad y los derechos de propiedad limitados (usufructo, servidumbre, prenda, derecho de propiedad cooperativa de propiedad e hipoteca). Su esencia consiste en poner a disposición de una persona física o jurídica un inmueble perteneciente al Tesoro del Estado o dependencias de la administración local por un período de 99 años. Solo en casos especiales justificados por un propósito económico, es posible poner la tierra en usufructo perpetuo por un período más corto (pero no menos de 40 años).
El usufructo perpetuo es un intermediario entre los derechos de propiedad y los derechos de propiedad limitados. Se hereda, pudiendo además el usufructuario perpetuo venderlo, cobrarlo y disponer de él de otra forma. Sin embargo, se trata del terreno en sí y no de los edificios construidos en él. Así, los usuarios siguen siendo los propietarios de sus casas y pisos, pero no de sus parcelas.
Una construcción tan específica es característica del derecho de propiedad polaco, que se desarrolló bajo la influencia de la ideología socialista. El usufructo perpetuo fue introducido por la Ley de 14 de julio de 1961 sobre la gestión de la tierra en las ciudades y urbanizaciones como garantía de que las propiedades de la tierra en las ciudades seguirían siendo propiedad del Estado. Actualmente, se encuentran regulados por lo dispuesto en la Parte II del Código Civil, la Ley de administración inmobiliaria y la última ley sobre la transformación en propiedad del derecho de usufructo perpetuo de los terrenos urbanizados con fines habitacionales.
Cuota anual por usufructo perpetuo
El usufructo perpetuo está sujeto a la obligación de pagar dos tipos de tasas: la primera (única) y anual (cíclica). Su monto se determina sobre la base del precio de la propiedad. En el caso de la primera tarifa, la tarifa es del 15-25% de este valor, mientras que el monto de las tarifas anuales depende del propósito para el que se puso en uso la propiedad. En el caso de terrenos cedidos para vivienda, la tasa es del 1% de su valor.
El usufructo perpetuo no es propiedad
A pesar de que tanto el derecho de propiedad como el derecho de usufructo perpetuo constituyen dos tipos de derechos reales, la propiedad presenta un alcance mucho más amplio y garantiza al propietario una mayor certeza sobre la propiedad.
El sujeto del derecho de propiedad puede ser tanto bienes muebles como inmuebles, mientras que el usufructo perpetuo se limita únicamente a las tierras que pertenecen al Tesoro del Estado o unidades del gobierno local. Además, el derecho de propiedad no está sujeto a un límite de tiempo, a diferencia del usufructo perpetuo, que tiene un límite de tiempo. Aunque puede extenderse por otro período, requiere que el usuario envíe una solicitud adecuada. No obstante, el solicitante podrá denegar su prórroga debido a un importante interés social.
Los derechos de propiedad están limitados únicamente por la ley, los principios de convivencia social y el objeto socioeconómico de esta ley. El usufructo perpetuo está sujeto adicionalmente a las disposiciones de un contrato celebrado en forma de escritura notarial. Después de todo, la propiedad no requiere que pague ninguna tarifa de disposición.
El primer intento de abordar la división tripartita de derechos reales
La normativa vigente desde el 1 de enero no es la primera vía para poner fin a la institución del usufructo perpetuo. Ya en 2005. El Parlamento aprobó una ley que transforma el derecho de usufructo perpetuo en propiedad. Sin embargo, pronto resultó que las regulaciones no se adaptaban a la realidad.
Se trataba principalmente de la disposición sobre la conversión de terrenos en la ubicación de edificios de varios departamentos (principalmente bloques de pisos). Para la transformación se requirió el consentimiento de todos los propietarios de departamentos que tuvieran participación en el derecho de usufructo perpetuo de este terreno. Por lo tanto, fue suficiente que un accionista se negara a participar en la solicitud para frustrar los planes de todos los demás y remitir el caso a los tribunales. Esta situación fue tremendamente injusta para los residentes de los apartamentos en bloques de pisos y provocó que se ampliara todo el proceso de transformación.
¿En qué cambia el nuevo procedimiento de transformación del usufructo perpetuo en propiedad?
En primer lugar, la concesión de tierras en usufructo perpetuo se ha convertido en un hecho. Esto significa que tanto los propietarios de apartamentos en edificios de varios apartamentos (si al menos la mitad de los locales en el bloque están destinados a fines residenciales) como las casas unifamiliares eventualmente obtendrán la propiedad del terreno bajo su apartamento o casa, y en igualdad de condiciones.
Por otro lado, el lado oscuro de la enmienda es la obligación de pagar la tasa de transformación durante 20 años desde el momento de la concesión de la propiedad. En la práctica, esto significa que durante los próximos 20 años, los residentes aún tendrán que pagar una factura cíclica por el mismo monto que el valor de la tarifa anual de usufructo perpetuo. Solo cambiará su nombre.
Sin embargo, el valor total de la tarifa de conversión también se puede pagar de una vez. Esta solución es particularmente beneficiosa para los propietarios de inmuebles ubicados en terrenos propiedad del Tesoro del Estado. Luego, si deciden pagar la tarifa total en el primer año de la concesión del derecho al voto, pueden aprovechar hasta un 60% de descuento. Sin embargo, cada año su valor disminuirá en un 10%. Sin embargo, si el propietario no recibe un certificado de conversión de usufructo perpetuo en propiedad a finales de 2019, se le aplicará el descuento hasta febrero de 2020.
La nueva normativa refuerza la posición de los vecinos
El derecho de propiedad es definitivamente más fuerte que el derecho de usufructo perpetuo y no requiere renovarlo después de varias docenas de años. La emancipación de este año fortaleció significativamente el derecho de aproximadamente 2,5 millones de familias a sus hogares y apartamentos. Además, la obligación de pagar cuotas anuales desaparecerá en un máximo de 20 años.
Wojtek GąciarzAbogado con talento para la redacción, se ocupa de la edición de artículos jurídicos especializados que tratan los temas del derecho de la construcción y sus otras ramas. En su trabajo, se centra en el lector, traduciendo las complejas reglas de la legislación polaca a un lenguaje sencillo y legible. Combina el conocimiento y la experiencia adquiridos en el trabajo en despachos de abogados, con un taller de redacción en constante desarrollo y conocimientos sobre la creación de contenido en Internet.